هرکس مالک زمین است، فضای آن تا هرجا بالا رود و زیرآن و هرچه درآن بنا شده و یا در درون آن باشد، ملک وی  محسوب میشود مگربه موجب قانون استثناء شده باشد که البته امروزه با وضع قوانین مختلف میزان مالکیت افراد به این طریق بسیارمحدود شده است.

حق انتفاع حقّی میباشد که به موجب آن شخص میتواند ازمالی که عین و منافع آن متعلق به دیگری میباشد، استفاده نماید.

حق انتفاع ازاموالی که مالک خاص ندارند با عقدحق انتفاع، به معنای اخص آن درقانون مدنی متفاوت میباشد.بدین توضیح که استفاده وانتفاع ازاین اموال به موجب قوانین خاص میباشد و با عقد موجد حق انتفاع کاملاً متفاوت میباشد،

حق انتفاع از لحاظ مدت به سه نوع تقسیم میشود:
عمری، رقبی و حبس مطلق

عمری:
آن نوع از عقد موجد حق انتفاع میباشد که درآن حق انتفاع ازمالی برای مدت عمرمالک یا عمرمنتفع یا عمرشخص
ثالث دراختیارمنتفع قرارمی گیرد.

رقبی:
نوعی ازعقد موجود حق انتفاع میباشد که انتفاع ازمالی برای مدت معینی دراختیارمنتفع قرار میگیرد.

حبس مطلق:
اگرانتفاع ازمالی بدون تعیین مدت درعقدبه شخصی داده شود، به آن حبس مطلق گویند که تافوت مالک یا رجوع وی ادامه خواهد داشت.

سکنی:
اگرحق انتفاع به صورت سکونت درمسکنی باشد به آن سکنی گویند که میتواند به صورت رقبی، عمری و یا حبس  مطلق منعقدشود.

حق انتفاع رامی توان برای معدوم به تبع موجود برقرارنمود مثل ایجاد حق انتفاع برای نوه(هنوز بوجود نیامده)درصورت وجود فرزند←ضمناً لازم به ذکراست این حکم درعقد وقف نیزجاری میباشد و فقط این دو عقد میباشندکه امکان برقراری آن برای معدوم به تبع موجود وجود دارد.

حق انتفاع نیزمانند وقف، اجاره و عاریه فقط دراموالی ممکن است برقرارشودکه استفاده ازآن با بقای عین ممکن باشد.به
عبارت ساده تراموال دراین عقود نباید مصرفی باشند مثل میوه و خوراک برای خوردن یا بنزین برای سوزاندن.

درعقد موجد حق انتفاع نیزمانند ←بیع صرف، وقف، رهن و هبه، قبض شرط صحت میباشد.

هرعقدی برای انعقاد و به وجودآمدن اثرش ارکانی دارد مثلاً درعقود رضایی مثل اجاره اثرعقدکه تملیک منفعت میباشد،
صرفاً با وجود۲رکن (ایجاب + قبول) به وجود میآید اما در عقود فوق الذکرکه به عقود عینی معروفند، علاوه برایجاب و قبول باید قبض را هم داشته باشیم تا بتوانیم بگوییم ارکان این عقود کامل است.یعنی به صرف ایجاب وقبول هیچ تعهدی درمورد آن عقدبرای طرفین بوجود نمی آید.

به همین دلیل میگوییم درعقدعینی، قبض شرط صحت، تشکیل، انعقاد و تحقّق میباشد که تمامی این موارد به یک معنی میباشند.

منتفع هم مانند بقیه ی عقودی که یداشخاص درآنها امانی میباشد، امین میباشد.اگرتعدی و یا تفریط نماید مانند هرامین دیگری ید وی از امانی به ضمانی تبدیل شده و مسؤول جبران خسارت میباشد.