حسن بابایی روز چهارشنبه در سومین نشست منطقه‌ای با محوریت اجرای ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (صدور الکترونیکی شناسه یکتا مطابق با نقشه معماری تأییدشده) اظهار کرد: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در مجموع ۱۵ ماده دارد و چند رکن مهم در آن پیش‌بینی شده است که ماده ۱ موضوع پیش‌فروش ساختمان و صدور شناسه یکتا، یکی از ارکان مهم اجرای آن به شمار می‌رود.

وی افزود: حفظ نقشه معماری یا مهندسی که به سازنده ابلاغ می‌شود، از موضوعات مهم در اجرای این ماده است چراکه متأسفانه در برخی موارد تغییرات و تخلفات مرتبط با نقشه‌های ساختمانی به تشکیل پرونده در کمیسیون‌های شهرداری منجر می‌شود.

بابایی با اشاره به شکل‌گیری یک اکوسیستم جدید در اجرای ماده ۱۴ تصریح کرد: در این نظم جدید، چند دستگاه باید در کنار یکدیگر قرار گیرند، ادبیات مشترکی را دنبال کنند و الزامات قانون را به‌صورت هماهنگ به مرحله اجرا برسانند.

وی تأکید کرد: باید رویه‌ها و اقدامات گذشته را کنار گذاشت و بر اساس نظم و برنامه‌ای که قانون الزام تعیین کرده است اقدام کرد. سازمان نظام مهندسی، شهرداری و بخش آمار و فناوری سازمان ثبت باید در کنار یکدیگر قانون را مرور کنند و هرگونه اشکال در فرآیند اجرا را شناسایی و برطرف کنند.

بابایی با اشاره به ویژگی‌های قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول گفت: این قانون قانونی بی‌بدیل و مبتنی بر فناوری و سامانه‌هاست که از سوم تیرماه ۱۴۰۳ لازم‌الاجرا شده و اکنون حدود ۲۵ ماه از اجرای آن می‌گذرد.

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ادامه داد: نزدیک به یک سال و نیم است که در شورای راهبری قانون مسائل مربوط به زیرساخت‌ها و ارتباطات وب‌سرویسی میان دستگاه‌های مرتبط را پیگیری کرده‌ایم و بحمدالله بخش عمده این مشکلات برطرف شده است.

وی افزود: از ابتدای اجرای قانون ۶ وزارتخانه و ۸ دستگاه به‌صورت مستمر جلسات هفتگی برگزار کرده‌اند که حاصل آن برگزاری ۸۵ جلسه و تصویب حدود ۵۰۰ مصوبه بوده است و بخش قابل توجهی از این مصوبات به اجرای ماده ۱۴ اختصاص داشته است.

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به آسیب‌شناسی انجام‌شده در فرآیند تدوین قانون الزام اظهار کرد: این قانون بر مبنای یک آسیب‌شناسی عمیق در حوزه اراضی، املاک و پیش‌فروش ساختمان تدوین شده است؛ حوزه‌هایی که متأسفانه منشأ و مبنای بسیاری از جرایم بوده‌اند.

پایان فرآیندهای سنتی و برقراری ارتباط وب‌سرویسی

بابایی با تشریح فرآیند گذشته گفت: پیش از این شهرداری‌ها زیرساخت لازم برای اتصال به سازمان ثبت و نظام مهندسی را نداشتند و فرآیند به‌صورت سنتی انجام می‌شد به این ترتیب که متقاضی نقشه تهیه‌شده را به شهرداری ارائه می‌کرد، شهرداری آن را تأیید می‌کرد و فرد مجدداً نقشه تأییدشده را برای انجام اقدامات ثبتی به سازمان ثبت ارائه می‌داد. امروز این فرآیند تغییر کرده و ارتباط میان دستگاه‌ها به‌صورت وب‌سرویسی برقرار شده است.

رئیس سازمان ثبت از سازمان شهرداری‌ها و دهیاری‌ها به دلیل همکاری در این زمینه قدردانی کرد و گفت: تمام ۱۴۰۰ شهرداری کشور به‌جز شهرداری‌های مراکز استان‌ها که اکنون در مرحله اتصال قرار دارند از امکانات زیرساختی و ارتباط وب‌سرویسی با سازمان ثبت و نظام مهندسی برخوردار شده‌اند.

بابایی افزود: با توجه به اینکه اکنون در مرحله اتصال کلان‌شهرها قرار داریم، در گام نخست اتصال شهرداری‌های مراکز استان‌ها دنبال می‌شود. این اتصال برقرار شده و به‌صورت رسمی نیز اعلام شده است.

وی اظهار کرد: سازمان شهرداری‌ها و دهیاری‌ها اعلام کرده است که امکان اتصال شهرداری‌های مراکز استان‌ها به سامانه‌های مربوط فراهم شده سازمان نظام مهندسی نیز ارتباطات لازم را برقرار کرده و پنجره مدیریت واحد زمین نیز زمینه این ارتباط را فراهم کرده است؛ بنابراین اکوسیستم مورد نیاز برای اجرای قانون شکل گرفته است.

مشهد، قزوین و همدان پایلوت اجرای فنی ماده ۱۴

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به روند آزمایشی اجرای ماده ۱۴ گفت: ارتباط وب‌سرویسی میان سازمان نظام مهندسی و شهرداری در مشهد، قزوین و همدان به‌صورت عملیاتی دنبال شده و آزمایش‌ها و تست‌های فنی آن نیز انجام شده است.

وی تأکید کرد: این تجربه نشان داد که زیرساخت فنی لازم برای اجرای فرآیند صدور شناسه یکتا فراهم شده و مشخصات واحد، از جمله نقشه معماری تأییدشده، متراژ و سایر ویژگی‌های آن، می‌تواند از ابتدا در سامانه ثبت شود.

شناسه یکتا مانع فروش مجدد یک واحد

بابایی با تشریح سازوکار شناسه یکتا گفت: این شناسه یک کد ۱۸ رقمی است که اطلاعاتی از جمله استان، شهرستان و مشخصات واحد را دربر می‌گیرد و در واقع شناسنامه هر واحد ساختمانی محسوب می‌شود.

وی افزود: پس از ثبت انتقال در سامانه، امکان فروش مجدد همان واحد وجود نخواهد داشت، مگر اینکه انتقال اولیه در دفترخانه و از طریق تشریفات قانونی منحل شود. این سازوکار می‌تواند نقش مهمی در پیشگیری از فروش مال غیر و دعاوی ناشی از پیش‌فروش ساختمان داشته باشد.

هشدار درباره ترک فعل در اجرای ماده ۱۴

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به برگزاری سومین نشست منطقه‌ای اجرای قانون الزام گفت: در این نشست مدیران کل ثبت استان‌های مازندران، قم، سمنان، تهران و البرز، نمایندگان سازمان نظام مهندسی و شهرداری‌های مراکز این استان‌ها حضور دارند تا درباره نحوه اجرای این تکلیف قانونی هماهنگی لازم انجام شود.

وی تصریح کرد: با توجه به اینکه زمینه اجرای این تکلیف قانونی فراهم شده است اگر پس از ابلاغ قانون و ایجاد زیرساخت‌های لازم، شهردار مرکز استان یا سازمان نظام مهندسی از همکاری و اجرای قانون خودداری کند، این اقدام استنکاف از اجرای قانون و مصداق ترک فعل خواهد بود.

بابایی با اشاره به حضور رئیس قوه قضاییه در سازمان ثبت در چهارم شهریورماه گفت: رئیس قوه قضاییه نیز در جریان این حضور بر اجرای قانون و نظارت بر حسن اجرای آن تأکید کردند.

وی افزود: به ۶ وزارتخانه و ۸ دستگاهی که در اجرای قانون دارای تکلیف هستند، تأکید کرده‌ایم که با وجود فراهم شدن زیرساخت‌های لازم، قصور، کوتاهی، تخطی یا تخلف در اجرای قانون قابل پذیرش نیست و دستگاه متخلف باید در مراجع ذی‌صلاح پاسخگو باشد. سازمان ثبت به‌عنوان متولی اجرای این بخش از قانون، موضوع استنکاف شهرداری‌ها یا سازمان نظام مهندسی را به مراجع نظارتی اعلام خواهد کرد.

بابایی تأکید کرد: با توجه به اینکه ارتباط وب‌سرویسی میان سازمان نظام مهندسی، شهرداری و سازمان ثبت برقرار شده و دستگاه‌ها برای ایجاد این زیرساخت‌ها هزینه و اقدامات فنی گسترده‌ای انجام داده‌اند، کوتاهی مدیران در اجرای قانون می‌تواند از مصادیق ترک فعل باشد و قابلیت پیگیری انتظامی و قضایی در مراجع نظارتی و قضایی را دارد.

بابایی در ادامه با اشاره به ظرفیت‌های قانون الزام برای حل مشکلات موجود در حوزه صدور سند گفت: قانون الزام صرفاً ناظر بر ایجاد فرآیندهای جدید نیست، بلکه ظرفیت‌های مناسبی برای رفع مشکلات موجود نیز پیش‌بینی کرده است.

وی افزود: در تبصره ۶ ماده ۱۰ نبود پایان کار یا وجود پرونده در کمیسیون، مانع صدور سند نخواهد بود و آیین‌نامه مربوط به این سازوکار در دستور کار دولت قرار گرفته است.

رئیس سازمان ثبت اظهار کرد: بر اساس گزارشی که وزیر دادگستری روز شنبه در شورای راهبری قانون الزام ارائه کرد مقرر شده است آیین‌نامه مربوط ظرف دو هفته آینده در دولت نهایی شود.

وی ادامه داد: در این آیین‌نامه، سازوکارهای مناسبی با رویکرد ارفاقی و با هدف کمک به مردم پیش‌بینی شده است و به محض تهیه و ابلاغ آیین‌نامه، شرایط لازم برای صدور سند ساختمان‌ها و آپارتمان‌هایی که سال‌ها دارای پرونده در کمیسیون بوده‌اند، فراهم خواهد شد.

تعیین تکلیف عوارض و جرایم در فرآیند صدور سند

بابایی با اشاره به ملاحظات مربوط به صدور سند برای این واحدها گفت: در صدور سند آپارتمان‌هایی که در کمیسیون پرونده دارندو موضوع مهم شامل عوارض شهرداری و جرایم ساختمانی باید مورد توجه قرار گیرد.

وی افزود: با صدور سند، امکان آن وجود دارد که پرداخت برخی عوارض و جرایم به نقل‌وانتقال بعدی موکول شود. در برخی موارد، پرداخت عوارض بر عهده صاحب سند یا مالک است و در برخی موارد نیز جریمه مستقیماً به خود واحد ساختمانی مربوط می‌شود.

رئیس سازمان ثبت تصریح کرد: قانون این امکان را فراهم کرده است که جریمه مربوط به خود واحد ساختمانی در نقل‌وانتقالات بعدی دریافت شود و صدور سند با این سازوکار امکان‌پذیر باشد.

وی با تأکید بر ضرورت اطلاع‌رسانی دقیق درباره این موضوع گفت: گاهی از معافیت از جریمه و عوارض سخن گفته می‌شود، در حالی که منظور، معافیت کلی از جرایم و عوارض نیست بلکه جریمه مربوط به خود واحد ساختمانی با توجه به صراحت قانون، می‌تواند در نقل‌ و انتقالات بعدی وصول شود.

بابایی ادامه داد: جرایم مربوط به شهرداری نیز قابل پرداخت است و در مواردی مبلغ قابل توجهی نیست، اما جریمه مربوط به خود واحد ساختمانی می‌تواند از مالک یا خریدار جدید در نقل‌وانتقال بعدی دریافت شود و انتقال ملک به پرداخت آن موکول شود.