توکنیزه‌کردن املاک می‌تواند فرصت‌هایی برای گسترش سرمایه‌گذاری و توسعه فناوری ایجاد کند؛ اما صدور و انتقال توکن به‌خودی‌خود به معنای انتقال مالکیت رسمی ملک نیست.

 این یادداشت، با رویکرد حقوق عمومی و حکمرانی، ماهیت حقوقی توکن ملکی، الزامات ثبت رسمی، مسئولیت نهادهای تنظیم‌گر و ضرورت حمایت از سرمایه‌گذاران را بررسی می‌کند. نتیجه آن است که بهره‌گیری ایمن از این فناوری، مستلزم تنظیم‌گری متناسب، شفافیت حقوقی، رعایت الزامات ثبتی و پاسخ‌گویی نهادهای عمومی است.

گسترش فناوری بلاک‌چین و امکان تبدیل حقوق مالی مرتبط با املاک به واحدهای دیجیتال موسوم به «توکن»، شیوه‌های تازه‌ای برای سرمایه‌گذاری و تأمین مالی پدید آورده است. این فناوری می‌تواند با کاهش موانع ورود به سرمایه‌گذاری و تسهیل انتقال برخی حقوق اقتصادی، فرصت‌های جدیدی ایجاد کند؛ اما پرسش‌هایی اساسی درباره اعتبار مالکیت، ثبت رسمی معاملات، امنیت سرمایه‌گذاری و مسئولیت نهادهای عمومی نیز به همراه دارد.

از منظر حقوق عمومی، مسئله اصلی پذیرش یا رد فناوری نیست؛ بلکه چگونگی ایفای نقش دولت در حمایت هم‌زمان از نوآوری، حقوق مالکانه اشخاص، اعتماد عمومی و نظم حقوقی است. بنابراین، توکنیزه‌کردن املاک را باید موضوعی مرتبط با حکمرانی قانون‌مدار و تنظیم‌گری مسئولانه دانست.

۱. ماهیت حقوقی توکن ملکی

توکنیزه‌کردن ملک به معنای تبدیل خودکار مالکیت رسمی به واحدهای دیجیتال نیست. توکن ممکن است نماینده سهمی از مالکیت، سهام شرکت مالک ملک، حق دریافت اجاره‌بها یا طلبی قراردادی باشد. هر یک از این ساختارها آثار حقوقی متفاوتی دارد.

برای مثال، خرید توکنی که حق دریافت بخشی از اجاره‌بهای یک ساختمان را ایجاد می‌کند، لزوماً به معنای مالکیت مشاع خریدار بر ساختمان نیست. همچنین ثبت انتقال توکن در بلاک‌چین، به‌تنهایی جایگزین تشریفات قانونی انتقال مالکیت غیرمنقول نمی‌شود.

مواد ۱۰ و ۲۱۹ قانون مدنی از مبانی بررسی اعتبار قراردادها هستند؛ بااین‌حال، اصل آزادی قراردادها مجوز عدول از قواعد آمره و الزامات قانونی ثبت نیست. ازاین‌رو، در هر طرح باید ماهیت حق خریدار، حدود قابلیت استناد آن در برابر اشخاص ثالث و راهکارهای حمایت از دارنده توکن در صورت بروز اختلاف یا ورشکستگی عرضه‌کننده مشخص باشد.

۲. ثبت رسمی؛ تضمین امنیت حقوقی و نظم عمومی

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مصوب ۶ آذر ۱۴۰۱ که در ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳ از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام موافق مصلحت تشخیص داده شد، چارچوب مهمی برای ارزیابی معاملات توکنی مرتبط با املاک فراهم می‌کند. این قانون در خرداد ۱۴۰۳ ابلاغ و منتشر شد. .

ماده ۱ این قانون، ثبت رسمی اعمال حقوقی مشخصی از جمله انتقال مالکیت عین، برخی حقوق انتفاع و ارتفاق، رهن، انتقال منافع برای مدت بیش از دو سال و پیش‌فروش ساختمان را با رعایت شرایط و زمان‌بندی قانونی الزامی کرده است. ضمانت‌اجراهای مقرر در این ماده نیز در حدود شمول قانون و تحقق شرایط اجرای آن اعمال می‌شوند.

در این زمینه، تفکیک تاریخ تصویب قانون از زمان آغاز اجرای ماده ۱ ضروری است. بر اساس اعلان رسمی راه‌اندازی سامانه موضوع ماده ۱۰، این سامانه برای املاکی که در فاصله اول فروردین ۱۳۹۶ تا پایان اردیبهشت ۱۴۰۵ سند رسمی حدنگار برای آنها صادر شده است، از اول خرداد ۱۴۰۵ راه‌اندازی‌شده محسوب می‌شود. برای املاکی که از آن تاریخ به بعد سند حدنگار دریافت می‌کنند نیز، تاریخ صدور سند ملاک اعلام راه‌اندازی است؛ تاریخ شمول سایر املاک باید مطابق اعلان رسمی مربوط احراز شود. بنابراین، اجرای ماده ۱ با لحاظ مهلت یک‌ساله مقرر در آن و وضعیت ثبتی ملک باید موردی بررسی شود و نمی‌توان حکم را بدون توجه به این شرایط به همه املاک تعمیم داد. .

ماده ۲ قانون، امکان تنظیم و ثبت رسمی قراردادهای خصوصی مربوط به اموال غیرمنقول، از جمله تعهد به بیع، قولنامه و مبایعه‌نامه، را در دفاتر اسناد رسمی پیش‌بینی کرده است. ماده ۳ نیز تکالیف مشاوران املاک را در حدود مقرر قانونی مشخص می‌کند. ماده ۱۰، سازوکار ثبت ادعاها و مستندات مربوط به برخی حقوق و املاک فاقد سند رسمی را مقرر کرده است؛ اما درج ادعا در این سامانه به‌خودی‌خود مالکیت ایجاد نمی‌کند و جایگزین ثبت رسمی انتقال نیست. .

از سوی دیگر، ماده ۶ قانون تجارت الکترونیکی، اسناد مالکیت اموال غیرمنقول را از قاعده عمومی هم‌ارزی داده‌پیام با نوشته مستثنا کرده است. بنابراین، ثبت یک داده در بلاک‌چین، حتی اگر قابل رهگیری و از نظر فنی تغییرناپذیر باشد، به‌خودی‌خود سند مالکیت رسمی ایجاد نمی‌کند. .

در نتیجه، اگر توکن در عمل وسیله انتقال مالکیت یا حق مشمول مقررات ثبت رسمی باشد، نمی‌توان صرف ثبت دیجیتال آن را معادل ثبت قانونی دانست. این تمایز برای پیشگیری از تعارض ادعاهای مالکیت، انتقال‌های متعدد و تضییع حقوق اشخاص ثالث اهمیت دارد. البته اگر توکن صرفاً نماینده یک حق مالی یا قراردادی باشد، ماهیت آن و مقررات قابل اعمال باید جداگانه بررسی شود.

۳. مسئولیت دولت و نهادهای تنظیم‌گر

از منظر حقوق عمومی، دولت با دو وظیفه مکمل مواجه است: فراهم‌کردن بستر قانونی نوآوری و پیشگیری از تضییع حقوق شهروندان. اصول ۴۰، ۴۶ و ۴۷ قانون اساسی نیز به‌ترتیب بر منع اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی از طریق اعمال حق، حمایت از حاصل کار مشروع و احترام به مالکیت مشروع تأکید دارند. این اصول، در کنار قوانین عادی، مبنایی برای تحلیل مسئولیت حکمرانی در این حوزه فراهم می‌کنند. .

در این زمینه، «نظام‌نامه رمزارز اعم از ایجاد رمزارز ملی و ساماندهی کاربری رمزارزهای جهان‌روا» مصوب ۱۹ دی ۱۴۰۳ کمیسیون عالی تنظیم مقررات فضای مجازی کشور، چارچوبی برای سیاست‌گذاری و تقسیم کار در حوزه رمزدارایی‌ها پیش‌بینی کرده است. این مقرره، مصوبه هیئت وزیران نیست؛ ازاین‌رو، مرجع تصویب آن باید در استنادهای علمی به‌درستی ذکر شود. .

وجود این نظام‌نامه به معنای مجازبودن خودکار هر نوع عرضه توکن ملکی نیست. ماهیت حقوقی ابزار، نحوه عرضه، وعده‌های عرضه‌کننده و حقوق ایجادشده برای خریدار باید بررسی شود تا مرجع صالح، مجوزهای لازم و مقررات اختصاصی قابل اعمال مشخص شوند.

حکمرانی مطلوب اقتضا می‌کند که مسئولیت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در حوزه ثبت حقوق غیرمنقول، صلاحیت نهادهای مالی در قلمرو قانونی خود و وظایف سایر دستگاه‌های ذی‌ربط به‌روشنی تعیین شود. ابهام در تقسیم صلاحیت‌ها یا نبود هماهنگی میان نهادها می‌تواند زمینه‌ساز تعارض تصمیمات، سوءاستفاده و کاهش اعتماد عمومی شود.

۴. حمایت از سرمایه‌گذاران و صیانت از حقوق شهروندان

یکی از مخاطرات اصلی توکنیزه‌کردن املاک، فاصله میان تبلیغات عرضه‌کننده و حقوق واقعی خریدار است. وعده سود ثابت، ادعای مالکیت رسمی یا تضمین نقدشوندگی، اگر فاقد پشتوانه حقوقی و واقعی باشد، ممکن است سرمایه‌گذار را به تصمیم‌گیری نادرست سوق دهد.

حمایت مؤثر از سرمایه‌گذار مستلزم افشای روشن هویت مالک و صادرکننده، وضعیت ثبتی ملک، حقوق اشخاص ثالث، بدهی‌ها و وثایق، ماهیت حق خریدار، شیوه محاسبه درآمد، هزینه‌ها، محدودیت‌های انتقال و خطرهای سرمایه‌گذاری است. همچنین باید روشن باشد که در صورت ورشکستگی صادرکننده، توقف فعالیت سکوی معاملاتی یا اختلاف درباره پشتوانه توکن، دارنده آن به چه مرجعی مراجعه می‌کند و چه راهکارهایی برای جبران خسارت دارد.

این حمایت به معنای تضمین سود یا حذف همه خطرهای اقتصادی نیست؛ بلکه به معنای فراهم‌کردن امکان تصمیم‌گیری آگاهانه، پیشگیری از فریب، نظارت متناسب و دسترسی مؤثر به سازوکارهای رسیدگی و جبران خسارت است. قوانین مرتبط با حمایت از حقوق مصرف‌کنندگان، تجارت الکترونیکی و مبارزه با پول‌شویی نیز حسب ماهیت طرح و شرایط قانونی آن می‌توانند قابل اعمال باشند.

۵. نظم عمومی و تنظیم‌گری متناسب

نظم عمومی در این حوزه با امنیت حقوق مالکیت، اعتبار اسناد، شفافیت معاملات، پیشگیری از فریب و حفظ اعتماد مشروع شهروندان پیوند دارد. آزادی اقتصادی و نوآوری فناورانه ارزشمندند، اما باید در چارچوب قانون و با رعایت حقوق دیگران اعمال شوند.

در مقابل، ممنوعیت فراگیر بدون ارزیابی خطرهای واقعی نیز ممکن است فرصت‌های مشروع سرمایه‌گذاری و تأمین مالی را محدود کند. رویکرد مناسب، تنظیم‌گری متناسب با ماهیت و میزان خطر هر ابزار است. توکن نماینده حق دریافت درآمد، توکن مبتنی بر سهام شرکت مالک ملک و ابزاری که مدعی انتقال مستقیم مالکیت عین است، از نظر آثار حقوقی یکسان نیستند و نباید بدون بررسی ماهیتشان تابع یک حکم واحد قرار گیرند.

۶. پیشنهادهای اجرایی و تقنینی

برای استقرار حکمرانی مطلوب در این حوزه، اقدامات زیر پیشنهاد می‌شود:

۱. تدوین چارچوب حقوقی روشن برای تفکیک توکن مالکیت، توکن سهام، توکن درآمد و سایر حقوق قراردادی مرتبط با ملک.

۲. تعیین دقیق مراجع صالح صدور مجوز و نظارت و پیش‌بینی سازوکار هماهنگی میان دستگاه‌های مسئول، در حدود صلاحیت‌های قانونی موجود.

۳. ایجاد امکان ارتباط و تطبیق سامانه‌های دیجیتال مجاز با اطلاعات رسمی ثبتی، بدون آنکه ثبت دیجیتال خارج از چارچوب قانونی جایگزین ثبت مالکیت شود.

۴. الزام عرضه‌کنندگان به افشای اطلاعات اساسی و پرهیز از ادعاهای گمراه‌کننده درباره مالکیت رسمی، تضمین سود یا نقدشوندگی.

۵. تقویت سازوکارهای رسیدگی به شکایت‌ها، جبران خسارت و حفاظت از حقوق دارندگان توکن در صورت تخلف یا ورشکستگی عرضه‌کننده.

۶. بررسی امکان اجرای طرح‌های آزمایشی محدود و تحت نظارت، مشروط به احراز مبانی قانونی، تعیین مسئولیت نهادهای مربوط و رعایت حقوق سرمایه‌گذاران.

نتیجه‌گیری

توکنیزه‌کردن املاک می‌تواند فرصت‌هایی برای توسعه سرمایه‌گذاری و بهره‌گیری از فناوری‌های نو فراهم کند؛ اما موفقیت آن به اعتبار حقوقی توکن، شفافیت رابطه آن با ملک و وجود نظام نظارتی کارآمد وابسته است. بلاک‌چین می‌تواند ثبت و رهگیری داده‌ها را تسهیل کند، ولی به‌خودی‌خود جایگزین قواعد مالکیت، الزامات ثبت رسمی یا حمایت قضایی نمی‌شود.

از منظر حقوق عمومی و حکمرانی، راهکار مطلوب نه منع مطلق نوآوری است و نه پذیرش بی‌قیدوشرط آن؛ بلکه تنظیم‌گری قانون‌مدار، متناسب و پاسخ‌گوست. حفظ اعتبار نظام ثبت رسمی، تفکیک صلاحیت نهادهای عمومی و حمایت مؤثر از حقوق شهروندان، شرط ایجاد تعادل میان نوآوری اقتصادی، امنیت حقوقی مالکیت و نظم عمومی است.

دکتر محمدرضا علیمرادی استاد دانشگاه

دکتر علیرضا مفتخری مظاهری استاد دانشگاه